10　現物不動産投資

 

不動産投資というと最近では不動産投資信託（J-REIT）を想定するかもしれない。J-REITは不動産投資法人が投資家や銀行からお金を集め、ホテル、オフィス、商業施設などの定められた目的に応じて投資する。

 

それぞれの不動産から得られた賃貸収入や売却収入を投資家に配当として還元する。J-REITは現在50本程度が上場しているが、上場しているので高い流動性があり投資家の裾野は広がった。

 

 投資の尺度は元本と利息

 

投資というと元本に対して預金や債券では予め定められている利率によって利息を受取ることができる。平成時代の初期には定期預金金利が5％を超えていたが、現在では0.05％以下である。100万円預けたとしたら当時は5万円、現在では500円が年間の利息となる。

 

利息金額が少なくなっても元本は確保され、利息は確実に受取れるだけ良いといえるだろう。株式や投資信託では配当や分配金が受取れるが、投資した金額は市場の需給状況により変動する。

 

株式は株数に応じておよそ決まった金額が配当されるが、企業の決算状況次第で無配当の場合もある。投資信託の分配金は集められた資金の中から分配されるので、必ずしも投資元本に対する利益分が分配されるとは限らない。

 

株式や投資信託では投資元本は常に変動するので、投資時期より増えていれば利益が発生し減っていれば損失が発生する。

 

預金や債券など受取る利益が予め確定しているものを利息といい、株式や投資信託など確定していないものを配当とか分配金という。

 

銀行預金の利息には国税＋復興特別所得税15.315％、地方税5％で合計20.315％が源泉徴収される。一方株式等で譲渡損が生じた場合、特定口座（源泉徴収あり）を選択していれば株式の配当や投資信託の普通分配金、特定公社債等の利子等と損益通算され、利益が生ずれば20.315％が源泉徴収され課税は終了する。

 

 

 

 現物不動産投資はアパート経営

 

J-REITは株式と同様の課税が行われるが、現物不動産投資は不動産所得として課税される。不動産所得はアパートを経営すると考えれば分かりやすい。

 

アパート経営には土地と建物が必要になる。これらの取得に銀行からお金を借りれば利息分は経費になるが、元本返済分は経費にならない。

 

アパートを維持するには修繕費、水道光熱費、通信費、固定資産税等は必要支出として経費になる。さらに建物には最初に生じた建築費を構造により決められた年数に分けて経費とする減価償却費が認められる。

 

収入である入居者からの家賃や礼金等から支出である諸経費を差し引くと利益が求まる。経費項目の中に実際にはお金が出て行かない減価償却費が含まれている。

 

これにより不動産所得が赤字になることがあるが、他の所得と通算することができる。アパート経営者がサラリーマンでは給与所得があり、所得税を毎月源泉徴収されている。

 

確定申告により給与所得と不動産所得の合算された所得税を計算すれば、払い過ぎた所得税は還付される。所得税が減額されれば住民税も減額される。現物不動産投資は投下資本に対する増減だけでなく税金を含んだ投資利回りを計算する。

 

さらに副次効果として税の仕組みを理解することにより、老後の備えを経費化したり、退職金や老齢年金の受取り方を工夫する知恵が備わる。

 

現在国に払う社会保険料や税金の額は収入の30％くらいになる。不確かな利回りを高めるより合法的に節税を考えることは、人生の自己防衛に役立つと思われる。

 

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